Estromissione immobili impresa individuale

Studio Carli, 03/03/2023

Soggetti interessati

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soggetti che al 31.10.2022 risultano in possesso della qualifica di imprenditore individuale e la mantengono fino all’1.1.2023, comprese le imprese che alle predette date sono in liquidazione. L’estromissione è consentita a prescindere dal regime contabile adottato e può essere operata anche:

  • dall’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31.10.2022, a condizione che abbia proseguito in forma individuale l’attività del de cuius;
  • dal donatario dell’azienda che ha proseguito in forma individuale l’attività del donante.

Non possono avvalersi dell’estromissione:

  • i soggetti per i quali all’1.1.2023 la qualifica di imprenditore è venuta meno, ossia coloro che hanno cessato l’attività con conseguente chiusura della partita IVA al 31.12.2022;
  • l’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto / usufrutto prima dell’1.1.2023, posto che per la durata dell’affitto / usufrutto la qualifica di imprenditore è “sospesa”;
  • l’unico socio di una società di persone che, non avendo provveduto alla ricostituzione della pluralità dei soci, non ha “trasformato” la società in ditta individuale entro il 31.10.2022.

Per i contribuenti forfetari, potenzialmente ammessi all’estromissione, tale operazione non risulta interessante, considerato che, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 4.4.2016, n. 10/E “le plusvalenze e le minusvalenze realizzate effettuate in corso di regime non [hanno] alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l’adozione del regime forfetario”.

Per tali soggetti, quindi, il passaggio dell’immobile alla sfera privata non comporta il realizzo di una plusvalenza, come peraltro confermato dalla stessa Agenzia nella Risposta 7.10.2019, n. 391. Infatti “l’estromissione dei beni ... non assume alcuna rilevanza fiscale, in quanto la relativa plusvalenza è realizzata in vigenza di cd. regimi forfetari”.

Immobili oggetto di estromissione

Possono essere estromessi gli immobili strumentali (per natura / destinazione) posseduti al 31.10.2022.

Strumentali per natura

Immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (possono essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero anche se dati in locazione / comodato a terzi).

Strumentali per destinazione

Immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale (possono essere estromessi solo quelli utilizzati in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’attività).

 

Poiché la “strumentalità” dell’immobile va verificata al 31.10.2022 se lo stesso, successivamente a tale data, è concesso in uso a terzi, non viene meno la possibilità di procedere all’estromissione.

Possono essere estromessi anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione (ad esempio, con il coniuge), limitatamente alla propria quota di spettante.

Modalità di esercizio dell’estromissione

L’estromissione:

  • va effettuata entro il 5.2023, con annotazione nei libri contabili ed emissione di una fattura elettronica (se l’estromissione è imponibile / esente IVA);
  • ha effetto dall’1.1.2023.

Determinazione dell’imposta sostitutiva dovuta

L’estromissione richiede il versamento di un’imposta sostitutiva IRPEF / IRAP pari all’8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile da estromettere.

Versamento dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva dovuta per l’estromissione va versata in 2 rate.

 Prima rata (60%)         →        entro il 30.11.2023

Seconda rata (40%)     →        entro il 30.6.2024

Riflessi IVA dell’estromissione

Ai fini IVA l’estromissione rappresenta una destinazione dell’immobile a finalità estranee all’esercizio dell’impresa. In tale ambito impositivo, non essendo previste agevolazioni, alla stessa sono applicabili le regole ordinarie e di conseguenza:

  • rientra nel campo di applicazione dell’IVA (esente / imponibile) l’estromissione dell’immobile per il quale all’atto dell’acquisto l’imposta è stata detratta integralmente / parzialmente;
  • è fuori campo IVA l’estromissione dell’immobile per il quale all’atto dell’acquisto l’imposta non è stata detratta (acquisti ante 1973 / da privati / immobile apportato dall’imprenditore).

Se l’estromissione rientra nel campo di applicazione dell’IVA (operazione imponibile / esente) va emessa una fattura elettronica per “autoconsumo” entro il 31.5.2023.

Approfondimenti e chiarimenti

Lo Studio Carli è a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti. Contatti Tel. 0444 914447 - info@studiocarli.it