Bonus edili in caso di trasferimento di immobili

Studio Carli, 14/04/2026

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi agevolati, la disciplina prevista dall’art. 16-bis del TUIR stabilisce che le quote di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono automaticamente all’acquirente persona fisica per i restanti periodi d’imposta. In assenza di specifiche pattuizioni nell’atto di compravendita è l’acquirente che subentra nel beneficio e può portare in detrazione anche l’intera quota riferita all’anno di trasferimento.

È importante evidenziare che non è ammessa alcuna ripartizione proporzionale della detrazione nell’anno di cessione: il diritto spetta interamente al soggetto che risulta proprietario dell’immobile al 31 dicembre.

La normativa consente tuttavia una diversa gestione, qualora le parti lo prevedano espressamente. È infatti possibile stabilire che le detrazioni residue rimangano in capo al venditore, purché tale volontà sia indicata nell’atto di compravendita oppure formalizzata successivamente mediante scrittura privata autenticata, nella quale venga attestato che l’accordo esisteva fin dalla data del rogito. Tale scelta può essere modificata, trasferendo successivamente le rate residue all’acquirente, a condizione che il venditore non abbia ancora utilizzato le relative quote in dichiarazione.

Particolare attenzione va posta nei casi di cessione parziale dell’immobile. Il trasferimento di una sola quota non comporta, in via generale, il passaggio delle detrazioni, che restano in capo al venditore. Fa eccezione l’ipotesi in cui, a seguito dell’operazione, l’acquirente diventi proprietario esclusivo dell’immobile: in tal caso, le detrazioni residue si trasferiscono, salvo diverso accordo tra le parti.

Le medesime logiche si applicano anche alla donazione. In caso di trasferimento dell’intero immobile, il diritto alla detrazione passa al donatario, mentre in presenza di una donazione parziale resta in capo al donante. Anche in questo caso è possibile prevedere, con apposita clausola nell’atto o con successiva scrittura autenticata, che il beneficio rimanga al donante.

Diversa è invece la disciplina nel caso di costituzione del diritto di usufrutto. In tale ipotesi, le quote di detrazione non ancora utilizzate non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono in capo al nudo proprietario, indipendentemente dal fatto che l’usufrutto sia costituito a titolo oneroso o gratuito.

Ai fini dei controlli fiscali, è fondamentale che il soggetto che fruisce della detrazione sia in grado di esibire tutta la documentazione necessaria. In particolare, devono essere conservati gli atti di acquisto o di donazione, i titoli abilitativi edilizi, le fatture relative agli interventi, i bonifici “parlanti” e, per le spese condominiali, la certificazione rilasciata dall’amministratore.

Una gestione corretta di tali aspetti consente di evitare contestazioni in sede di controllo e di garantire la continuità del beneficio fiscale, soprattutto in presenza di operazioni straordinarie sugli immobili effettuate nel corso dell’anno.

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