Locazioni brevi: presunzione di imprenditorialità dal terzo appartamento
Studio Carli, 12/01/2026
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una rilevante modifica alla disciplina delle locazioni brevi, imponendo una riflessione immediata sulle modalità di gestione del patrimonio immobiliare da parte dei proprietari.
Le locazioni brevi, disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, riguardano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche relativi a singole stanze, di durata non superiore a 30 giorni per ciascun contratto. Sono ammesse prestazioni accessorie quali la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e l’aria condizionata, mentre restano escluse la somministrazione di pasti, il noleggio di auto e servizi analoghi.
Le locazioni brevi devono essere stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari o portali telematici.
Il legislatore è intervenuto sull’art. 1, comma 595, della L. 178/2020, riducendo da 4 a 2 il numero massimo di unità immobiliari che possono essere destinate alla locazione breve beneficiando del regime opzionale della cedolare secca previsto dal D.L. 50/2017.
A decorrere dal 1° gennaio 2026, la destinazione di oltre 2 unità immobiliari a locazione breve comporta:
- presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale;
- esclusione dal regime della cedolare secca;
- obbligo di apertura della partita IVA.
Per “appartamento” si intende la singola unità immobiliare catastale a destinazione abitativa, concessa in locazione breve (durata non superiore a 30 giorni).
Il computo della soglia:
- avviene in base al numero di unità immobiliari;
- non tiene conto del numero di stanze locate all’interno della stessa unità.
Tuttavia, anche la locazione di una sola stanza all’interno di un’unità abitativa fa “consumare” un appartamento ai fini della soglia.
Esempi pratici:
- 3 stanze locate all’interno dello stesso immobile → non si supera la soglia;
- 2 appartamenti interi + 1 stanza situata in un altro immobile → soglia superata.
Chi supera la soglia ed intende proseguire con la locazione breve rientra nell’attività imprenditoriale e deve affrontare una serie di adempimenti, tra cui:
- apertura della partita IVA (codice ATECO 2025 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze);
- scelta del regime contabile (ordinario, semplificato o forfetario, se ne ricorrono i presupposti);
- presentazione della SCIA al Comune competente, tenendo conto anche dei regolamenti regionali, spesso restrittivi;
- iscrizione al Registro delle Imprese;
- iscrizione alla Gestione INPS Commercianti.
Si precisa che la Legge di Bilancio 2026 non ha modificato la disciplina della ritenuta del 21% operata dagli intermediari immobiliari e dai portali telematici quando intervengono nell’incasso dei canoni.
Si ricorda che il regime forfetario può risultare particolarmente conveniente per l’attività di locazione breve, in quanto:
- è previsto il coefficiente di redditività più basso tra le attività economiche (40%);
- non si applica il minimale contributivo INPS: per gli affittacamere è prevista una deroga che consente il versamento dei contributi solo in misura percentuale sul reddito effettivo.
In alternativa all’apertura della partita IVA si possono valutare altre opzioni come ad esempio: mantenere in locazione breve non più di 2 appartamenti e destinare gli immobili eccedenti alla locazione ordinaria.
La presunzione di imprenditorialità, infatti, riguarda esclusivamente le locazioni brevi. Per i contratti di locazione tradizionali non è prevista alcuna soglia quantitativa.
Approfondimenti e chiarimenti
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